桂林旅游开发市场机遇与风险并存

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撰稿: WebMaster 来源:中研网

旅游地产的桂林机遇

截至2012年底,我国已面市的旅游地产项目共有2259个,遍布全国85个城市和地区,其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区五大片的旅游地产项目占据全国总数的83%。

对于中国正在掀起的一轮又一轮旅游地产的开发热潮,不少的专家和业内人士都表达了对其未来泡沫化的担忧。

不过桂林显然不在被担忧的行列里。

“桂林山水甲天下”是一句在世界范围内广为流传的名言,也道出了桂林旅游资源的丰富,但让人惊奇的是,在桂林山水成名近千年来,桂林的旅游资源却并未得到充分的利用和开发。

桂林市旅游局公布的统计资料显示,2013年桂林共接待游客3584万人,旅游业总收入348.48亿元,而同期三亚方面的统计数据则为,2013年共接待游客1228万人,旅游业总收入233亿元。从这两组数据中不难看出,尽管桂林接待游客的数量为三亚的2.9倍,但旅游业总收入仅为三亚的1.4倍。这说明去三亚的游客单位消费水平远高于来桂林的游客。

对此,一份来自百度文库的分析报告认为,之所以产生这样的现象,主要就是由于桂林旅游地产业开发落后,导致了很多旅游景点无法通过休闲度假的概念让游客产生持续性消费。报告进一步指出,目前桂林的旅游地产开发存在两大问题,一是缺乏由国内知名开发商和国际著名品牌酒店管理集团联手打造的星级度假酒店,二是桂林旅游地产销售占比过低,数据显示桂林旅游地产的年销售额只占桂林市全年房地产销售总额的0.76%,而三亚方面的同期数据则为80.1%。

不过,记者也通过携程、去哪儿等国内知名旅游门户网站,发现目前桂林市区内仅有喜来登和香格里拉两家国际知名星级酒店,而在阳朔、龙脊和巴马等具有全国性甚至国际性知名度的旅游景区内居然没有找到一家类似的高端酒店。这个结果也印证了上述报告的结论。

此外,通过本次调研,也发现在桂林最重要的旅游景点阳朔,90%以上的酒店都是有个人经营的居家型经济酒店,除了能提供热水、基础洗漱用品之外,很多酒店连早餐这样的服务也无法提供,更不要说星级酒店中常见的游泳池、酒吧和SPA会所等设施了。

根据桂林市旅游局公布的数据,在桂林仅阳朔一地,要满足最高峰时期的游客需求,至少需要15万间标准客房,但目前阳朔地区标准客房的数量不到8万间,缺口巨大。据当地居民介绍,在旅游旺季,很多居民仅仅只是把客厅的沙发出租,一晚上就能收取300到500元,很多时候这样的简易床位还供不应求。

一系列的数据表明,桂林未来旅游地产的发展前景无疑是巨大,而阳光100选择在这个时候打造桂林第一个旅游地产超级大盘,再一次展现了其对时机把握的前瞻性。

前景并不乐观

不过前瞻性的眼光和出众的对机遇的把握能力,并不意味着必然成功的结果,相对于商场、写字楼或者纯住宅项目,旅游地产所具有的资金投入量大、开发和投资回报周期长、业态复杂等特点,也往往让项目的未来存在这更多的不确定性。

资料显示,阳光100在桂林开发的“原味漓江”项目,位于漓江下游东岸区,距离桂林市区65公里和阳朔县城18公里之处。项目从阳朔留公村到平乐牛角村,占据漓江16公里水域。整体规划11个发展区域,占地1.8万亩,包含豪华商务度假区、生态山水度假区、运动休闲度假区、养老养生休闲基地四大休闲度假板块。目前项目已经基本完成第一期建设,首批33栋面积在144~192平方米的精装修酒店式别墅已于2013年底开始预售,今年6月还将推出面积在50~80平方米的酒店式度假公寓。

通过本次的实地调研,记者发现,该项目所处的区域位置还是非常理想,整个项目盘踞在漓江下游两岸,就景观而言并不亚于阳朔,而且整个地块并非桂林知名旅游景点,几乎没有开发的痕迹,这也让这里相比阳朔多了一份野趣和恬静。但问题也正在于此,相比阳朔平乐在知名度上无法与之匹敌,而在自然景观方面,整个桂林地区地貌特征趋同,除了更为原生态一些,平乐的景致和阳朔几乎没有太大的区别。因此,日后的游客引导和宣传无疑成为了项目销售和后期运营中的重点,而这并非阳光100的强项。

同时,该项目目前的售价和投资回报率也很难引起投资者浓厚的兴趣。据现场销售人员介绍,目前推出的别墅部分,售价在11000左右,临江的区域略贵一些,客户购房后,公司也与之签署为期6年的租赁合同,根据公司预测,年投资回报率在5.4%左右,最高不会超过6%。按照这个说法,我们以一套总价在150万的别墅为例,以5.4%的年回报率计算,收回整体投资需要近18年,就算按照首套房30%的首付,剩余100万向银行贷款,那么每年需归还银行本息共计89822元,而根据5.4%的年回报率,每年的投资回报额共计84000元,也就是说投资回报勉强可以抵消银行贷款部分。而这个结果是建立在不考虑通涨因素和项目经营情况平稳良好的假设前提下的。

应该说这样的结果,相对于商品房的投资回报率而言,是无法吸引更多投资者的关注的。

另外,旅游地产开发周期长和对资金投入巨大的问题,也给这个项目的未来带了很多不确定因素的挑战。根据现场销售人员的说法,整个项目全部开发完成集团的目标是15年,在如此漫长的岁月中究竟会发生那些不利或者有利的因素,这是目前谁也无法预料的。

同时,从资金来源来看,阳光100在融资平台的建设上一直表现得较为保守,融资渠道过于单一长久以来一直都是阳光100为业界诟病的主要原因,尽管此次终于如愿登录港股,但从其IPO首日的股价表现来看,未来阳光100是否能顺利打开国际融资通道,依然还是一个未知数。

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